Guia de direito imobiliário
Guia pilar — Imobiliário
Compra de imóvel, locação, usucapião, regularização — proteger o maior patrimônio.
Visão geral
Direito imobiliário cuida das relações jurídicas envolvendo bens imóveis — compra e venda, locação, financiamento, incorporação, condomínio, usucapião e regularização fundiária.
É área em que erros costumam custar caro. Advogado especializado costuma poupar mais do que cobra de honorário, pelo simples ato de revisar contratos e certidões antes da assinatura.
Como funciona na prática
O direito imobiliário cuida de compra e venda de imóveis, aluguel, condomínio, despejo, financiamento e usucapião. É a área onde os valores são altos e um detalhe esquecido — como não conferir a matrícula — pode custar caro.
A regra de ouro na compra é: o imóvel é de quem registra, não de quem só tem o contrato. Já na locação, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) equilibra os direitos de quem aluga e de quem mora, definindo prazos, garantias e as hipóteses de despejo.
Temas centrais
Compra e venda
Análise contratual, verificação documental do imóvel e dos vendedores, registro em cartório.
Locação
Lei do Inquilinato (8.245/91) regula. Inclui despejo, fiança, multas e atualização.
Financiamento imobiliário
Programas como Casa Verde e Amarela, financiamento privado, condições contratuais e renegociação.
Usucapião
Várias modalidades. Possibilidade extrajudicial em cartório quando não há conflito.
Regularização
Para imóveis sem matrícula atualizada, em loteamento irregular ou com pendência fiscal.
Passo a passo: o que fazer
- 1
Antes de comprar, investigue
Peça a matrícula atualizada do imóvel e certidões do vendedor. Confira se não há dívida, penhora ou disputa sobre o bem.
- 2
Formalize por escrito
Contrato claro com valor, forma de pagamento, prazos e responsabilidades. Fuja de 'contrato de gaveta' sem registro.
- 3
Pague o ITBI e faça a escritura
O ITBI é o imposto da transferência (em regra, 2% a 3% do valor). A escritura é feita em cartório de notas.
- 4
Registre na matrícula
Leve a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis. Só com o registro o imóvel passa a ser legalmente seu.
- 5
Em locação, cuide do contrato e da garantia
Defina garantia (fiador, caução, seguro-fiança), prazo e regras de reajuste. Vistoria de entrada evita briga na saída.
Prazos que você precisa conhecer
- 15 diasPrazo para o inquilino 'purgar a mora' (pagar o que deve) e evitar o despejo por falta de pagamento, quando cabível.
- 30 mesesContrato de locação residencial igual ou superior a 30 meses permite retomada ao fim do prazo sem precisar justificar.
- 5 a 15 anosPrazos de usucapião (aquisição pela posse) variam conforme o tipo e o tempo de moradia no imóvel.
Documentos que costumam ser necessários
- Matrícula atualizada do imóvel (Cartório de Registro de Imóveis)
- Certidões negativas do vendedor e do imóvel
- Contrato de compra e venda ou de locação
- Comprovante de ITBI e escritura
- Vistoria de entrada e saída (locação)
Quanto custa (e quando é gratuito)
- ITBI: em regra 2% a 3% do valor do imóvel (varia por município)
- Escritura e registro: tabela do cartório, conforme o valor
- Advogado: recomendável para revisar contratos de valor alto
Erros comuns que prejudicam o caso
- Comprar sem ler a matrícula e descobrir penhora ou dívida depois
- Confiar em 'contrato de gaveta' e não registrar o imóvel
- Alugar sem vistoria de entrada e brigar por danos na saída
- Ignorar o condomínio e as dívidas que acompanham o imóvel
Direitos que muita gente não conhece
Quem registra é o dono
Sem registro na matrícula, você tem só um direito contra o vendedor — não a propriedade perante todos.
Vícios de construção
Imóvel novo com defeito tem garantia legal; a construtora responde por problemas estruturais por prazo prolongado.
Preferência do inquilino
Se o imóvel alugado for vendido, o inquilino costuma ter direito de preferência na compra, nas mesmas condições.
Quando vale procurar um advogado
- Antes de fechar qualquer compra/venda relevante
- Em disputas locatícias (despejo, descumprimento, multa)
- Em qualquer caso envolvendo usucapião
- Para regularização documental do imóvel